habitat senior la boite à outils de l'élu local

Chaque Maire choisit de signer ou pas une demande de permis de construire, quelles que soient les indications du PLU. Pour autant, ces situations conflictuelles peuvent être évitées en amont, si l’on dispose de bons outils.

Rappel du contexte réglementaire :

Plusieurs éléments juridiques peuvent encadrer l’implantation d’habitat à destination des seniors. En premier lieu, gardez toujours à l’esprit que bien vivre la longévité réclame un écosystème adapté aux seniors, varié, complet et inclusif. Vous devez donc adopter une approche transversale.

3 des 8 thèmes à traiter pour y arriver, sont directement liées à l’environnement et l’urbanisme. Dans le détail :

  1. Les espaces extérieurs et les bâtiments : la voirie, les espaces verts, les équipements et propreté, la sécurité, les bâtiments.
  2. L’habitat : l’adaptation du logement, les zones favorables au vieillissement, le parcours résidentiel.
  3. Les transports et la mobilité : Les modes de transport individuels, la billettique et les transports en commun, la diversification des modes de transport et les interconnections.

Ces questions viennent compléter les autres composantes de la réflexion sur la longévité :

  • Information et communication,
  • Lien social et solidarité,
  • Culture et loisirs,
  • Participation citoyenne et emploi,
  • Autonomie services et soins.

Collaborez entre élus !

L’union fait la force, mais surtout la cohérence. La seule commune ne disposera que de son PLU pour s’opposer à des exploitants trop ambitieux, avec comme seules armes :

  • La segmentation du PLU entre “zones services” et “zones habitations”. En effet, les Résidences Services sont des habitats, malgré les services qui y sont affectés.
  • Le nombre de places de parking nécessaires. Dans les faits, exiger d’un promoteur qu’il prévoie une place de parking par foyer peut être très bloquant pour un projet. Selon les usages que nous avons constatés sur le terrain, le besoin réel est seulement de 3 places de parking pour dix logements.

Quand bien même ces deux armes vous permettent de faire barrage à un projet non pertinent, c’est insuffisant pour rester dans une logique réglementaire qui exclue les allers et retours entre refus de Permis de Construire et tribunal.

Heureusement, vous disposez d’autres outils dans votre trousse.

Se coordonner à un niveau supra communal

SCOT / PLUI / PLU

Anticiper c’est toujours mieux !

Le SCOT a pour vocation de définir une stratégie globale et transversale de l’urbanisation du territoire.

C’est à ce niveau que doit intervenir la première réflexion sur “que fait-on pour les seniors ?”

Les diagnostics préalables aux Scot sont malheureusement dépourvus d’analyse du besoin senior. Ils se contentent – au mieux – de recenser les équipements médico-sociaux présents. Pourtant, la problématique de la longévité dépasse très largement le champ du médico-social. Ce n’est pas le médico-social qui va rendre accessible les trottoirs ou gérer leur sécurité (ex : trottinettes dangereuses).

➡️ Je vous encourage à intégrer dans vos SCOT des enjeux longévité, fondés sur un diagnostique longévité.

A contrario, le recours au Conseil Départemental sera essentiel pour détecter les opportunités de résidences autonomie, de nouveaux Ehpad à l’avenir. Ces établissement restent une composante du dispositif senior, même si seulement 10 % des citoyens âgés de 85 ans et plu résident en Ehpad.

Le PLUI est souvent un bon niveau de réflexion pour définir plus en détail les plans d’action.

Les bonnes questions :

  • Où se trouvent les populations âgées ?
  • de quels équipements disposent-elles déjà ?
  • où sont les logements collectifs non adaptés ?
  • parc privé ou parc public ?
  • quels y sont les niveaux de revenu ?
  • quels sont les soldes nets migratoires ?
  • quelles sont les zones de bien vieillir à privilégier (ex : proche des futurs seniors et des “coeurs de vie”)?

Enfin, le PLU complétera logiquement votre PLUI.

Comment convaincre les autres élus ?

Avec des arguments !

La méconnaissance des besoins et enjeux de la longévité constitue souvent le premier des blocages.

Présentez-vous auprès de vos collègues élus, syndicat mixte, Président d’EPCI avec :

  • Un diagnostic de la situation,
  • Une bonne cartographie des zones critiques ou à valoriser “senior”,
  • Quelques chiffres clefs.

Définissez une proposition de stratégie de l’habitat senior (privé & collectif), au delà de votre propre commune, fondée sur les réels besoins.

Vous aurez ainsi “du lourd” pour retenir les seniors, principaux acteurs de la vie sociale économique et associative de demain, avec une offre qui leur convient vraiment, et où le domicile a toute sa place.

Vous avez besoin des seniors et les seniors – dans toute leur diversité – ont besoin de vous.

Reprenez le contrôle

Vous avez le sentiment de subir la loi des exploitants privés d’habitats senior ?

Vous n’êtes plus protégé par le Conseil Départemental contre une prolifération anarchique des “solutions seniors” inadaptées.

La stratégie des exploitants privés n’est plus interfacée avec le Plan Départemental médico-social.

Ils sont libre de s’installer où bon leur semble, sans rendre de comptes à la mairie !

Trop, c’est trop 😡

En 2001, vous avez perdu le contrôle sur les Services à Domicile que le Conseil Départemental subventionne via l’APA.

En 2002, vous avez perdu le contrôle sur la création des maisons de retraite lorsqu’elles sont devenues EHPAD.

En 2015, vous avez perdu le contrôle sur la création des foyers logements quand la loi ASV les a transformés en résidences autonomie.

En 2021, vous pouvez reprendre le contrôle sur la création d’habitats seniors dans votre commune.

Vous pouvez assumer vos engagements vis-à-vis des usagers les plus vieux… et de tous les autres.

Vous avez le choix.

Vous pouvez passer à l’action, sans entraves.

Venez découvrir comment en vous inscrivant à notre webinaire gratuit du 23 février 2021.

Cet événement réservé aux élus et cadres locaux apportera des réponses pratiques à vos questions relatives à l’implantation d’habitats senior sur votre territoire.

A partir de cas pratiques, de retours d’expérience et de mises en situation, nous vous montrerons :

  • Comment mettre à profit vos outils réglementaires,
  • Comment travailler en bonne intelligence avec les communautés de territoire,
  • Comment élaborer des stratégies gagnant – gagnant avec les promoteurs qui ont vraiment à coeur le bien vieillir de vos usagers.
  • Comment séparer le bon grain de l’ivraie.
  • Comment rester souverain.

Ce webinaire exclusif sera animé par Hervé Andriot, Président de Société Inclusive et expert en politiques d’habitat senior.


Cet article est le dernier épisode de notre dossier spécial consacré aux enjeux de l’habitat senior pour les élus et cadres locaux. Vous pouvez poursuivre votre lecture avec les épisodes précédents :

Pourquoi les gestionnaires de résidences services senior semblent se lancer dans des opérations hasardeuses en dépit des réalités locales. Dans cet article, nous vous présentons les enjeux vus du côté des gestionnaires de résidences services ainsi que les croyances sur lesquelles reposent leurs projections. Préparez-vous à être surpris.

Quelles sont les attentes des seniors habitant une ville moyenne. Un cas pratique pour vous présenter les perspectives de l’habitat collectif senior dans une ville moyenne, à partir des comportements observés chez les seniors en France en 2020.

Comment construire le bon habitat senior dans une commune rurale ? Un second cas pratique pour présenter les perspectives d’un habitat collectif senior dans une commune de plus petite taille où les enjeux senior doivent se penser à un niveau territorial plus large.

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